天井のシミは雨漏り？結露・配管・上の階との見分け方と、すぐ確かめること

2026年10月31日2026年11月1日

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天井のシミは、その裏側が屋根・外壁・バルコニーなら雨漏りの可能性が高いです。ただし結露や、水回り・エアコンの配管からの漏水でも似たシミが出ます。色や形では決められません。原因は、雨の日との関係、水道メーターの確認、専門家の調査で絞っていきます。

いま水が落ちている、床まで濡れているという場合は、見分けはあとで構いません。先に雨漏りしたときの室内の応急処置へ進んでください。シミだけで水は落ちていないなら、このまま読み進めてください。一戸建てで、新築時の窓口がなく修理先を探す段階の方は、修理を頼むと決めたときの案内まで飛べます。賃貸・分譲マンション・引き渡しから10年以内の新築の方は、先に「確かめたあと、どこに連絡する？」の表を見てください。

天井のシミの裏側には何がある？

最初に見るのは、シミそのものより「シミの上に何があるか」です。国土交通大臣指定の住宅専門の相談窓口である住まいるダイヤルは、内壁や天井の水染みの裏側が外壁・屋根・バルコニーなどの屋外なら、雨漏りの可能性が高いと案内しています。間取りを思い浮かべて、次のどれに当たるかを見てください。

屋根・外壁の裏側: 雨漏りの可能性が高い
バルコニーの下: 雨漏りの可能性が高い
水回りの近く（トイレ・浴室・洗面・台所）: 配管の漏水も考える
エアコンの近く: 配管の漏水も考える
上に別の住戸: 上の階の漏れも考える

シミの裏側ごとに考える原因の対応図。屋根・外壁の裏側とバルコニーの下は雨漏りの可能性が高い、水回りの近くとエアコンの近くは配管の漏水も考える、上に別の住戸があれば上の階の漏れも考える

雨水が入った場所とシミの場所は、離れていることがあると住まいるダイヤルは説明しています。シミの真上だけが原因の場所とは限りません。

雨漏り・結露・配管・上の階は、どこで見分ける？

4つの原因は、見た目だけでは分けにくいものです。手がかりは、シミの裏側、雨や季節との関係、水道メーターの3つです。住まいるダイヤル、水道局、国土交通省の標準管理規約の内容を並べると、次のようになります。

原因	手がかり	自分で確かめられること	誰が調べるか
雨漏り	シミの裏側が屋根・外壁・バルコニーなどの屋外。雨の日や翌日、台風や集中豪雨の後に見る（住まいるダイヤル）	シミの裏側が屋外か。雨の後に変化するかの記録	住宅事業者などの専門家。散水試験（疑わしい場所に水をかけて同じ症状が出るかを見る方法）などで探す
結露	防湿フィルムの施工不良などのすき間から、冬に室内の暖かく湿った空気が壁の中へ入り、水分がたまり続けると、雨漏りと似た水染みや壁紙の変色が出ることがある（住まいるダイヤル）	季節や天候との関係の記録まで。結露かどうかは自分では判別しにくい	専門家の調査で。散水試験などで雨漏りの原因が特定できないときに疑う
水回り・エアコンの配管	水回り設備やエアコンの機器・配管の漏水で、雨漏りと似た症状が出る。ドレンホース（エアコンの排水の管）の詰まりや外れも挙がる（住まいるダイヤル）	水道の給水側はメーターで確かめられる（水道局）。排水管とドレンは自分では判別しにくい	給水側は水道工事店。それ以外は専門家の調査で
上の階（マンション）	上に別の住戸がある。部屋の配管の漏水が共用部分に被害を出す場面は、標準管理規約のコメントにも出てくる（国土交通省）	見え方だけでは自分では判別しにくい。日時と写真の記録まで	管理会社か管理組合に相談し、専門家の調査で

住まいるダイヤルの案内は新築の木造戸建ての事例が基なので、中古やマンションにそのまま当てはまらないこともあります。

雨の日や翌日、台風や集中豪雨の後に見るのは、住まいるダイヤルがそのタイミングでのチェックを勧めているからです。ただし、雨の日に変わらなかったからといって、雨漏りではないとは言えません。

紛らわしいのは結露です。水滴がすぐ不具合につながることは少ないものの、乾かないまま長く留まると雨漏りと似た不具合が出ることがあります。専門家向けの技術資料も、雨漏りと取り違える場合があるとして、季節や天候との関係を確認項目に入れています。それでも、冬だけ出るから結露とは決められません。雪の多い地域で冬にシミが出たなら、すが漏れも候補に入ります。

暮らしの中でできるのは、開放型の暖房器具や室内干しのときのこまめな換気と、温度だけでなく湿度も測ることです。東京都の指針は湿度40〜60%を目安にしています。給湯器まわりから水が出ているときは、正常な排水との見分け方と止める順番を先に確かめてください。

自分で確かめるなら、どの順番で？

自分で確かめるのは、床の上と地面の上からできることだけです。順番は、今の状態を残す、雨との関係を記録する、水道メーターを見る、の流れになります。

シミの写真を撮る床に立ったまま、全体と近くを1枚ずつ。日付が分かる形で残します。「前の雨で広がった気がする」は、写真がないと人に伝わりません。
シミの裏側をメモする屋根、外壁、バルコニー、水回り、エアコン、上の住戸のどれに当たるかを書いておきます。
雨の日の記録をつける雨の日、翌日、台風や集中豪雨の後に同じ位置から撮り、天気を書き添えます。エアコンや水回りを使った日かどうかも一言あると、説明がしやすくなります。
水道メーターのパイロットを見る水を使っていない状態で確かめます。見方は次の見出しで説明します。

記録は、連絡した先に説明するときの材料です。住まいるダイヤルは、雨漏りの相談では発生の状況（場所や事象、大雨の後であるか等）を整理しておくことが重要としています。マンション共用部の不具合のFAQでも、写真などの記録を日頃から蓄積するよう案内しています。専門家向けの資料でも、結露の調査では居住者に発生時期を聞き取るとされています。「いつ気づいたか」に答えられると、話は早く進みます。

水道メーターで分かること・分からないことは？

水道メーターで分かるのは、メーターから蛇口までの給水側で漏れているかどうかだけです。東京都水道局は、水を使っていない状態でパイロットが回転（点滅）していれば、メーターから蛇口までのどこかで漏水していると案内しています。

パイロットは、メーターの中にある回る部品です。形は水道局で違い、静岡市は銀色の円盤、さいたま市は星形と説明しています。手順も、静岡市は宅内の蛇口をトイレも含めて全部閉める案内です。自分の水道局の案内も確かめてください。

疑っている原因	メーターで分かるか	次にすること
給水管（水道の配管）	分かる。水を使っていないのに回れば漏水の疑い	水道工事店へ。賃貸・マンションは先に管理人・管理会社・所有者へ
排水管（トイレ・浴室などの排水）	分からない	専門家の調査で
エアコンのドレン	分からない	専門家の調査で
雨水（雨漏り）	分からない	雨の日の記録と専門家の調査で
結露	分からない	季節の記録と専門家の調査で

つまり、メーターが止まっていても「配管が原因ではない」とは言えません。言えるのは、給水側で水が流れ続けている様子はない、というところまでです。東京都水道局のFAQにも、パイロットが回転していないのに宅地内で漏水している場合の質問があり、その場合は水道局の職員が調査に伺うと案内しています。

回っていた場合、東京都水道局は知り合いの水道工事店、いなければ指定給水装置工事事業者への依頼を案内し、複数の工事店から見積書を取るよう勧めています。静岡市とさいたま市は、メーターから先の点検・修理は利用者の負担と案内しています。

確かめたあと、どこに連絡する？

最初の連絡先は、シミの原因より先に、家の種類で決まります。原因を突き止めるのは連絡を受けた側や専門家の仕事です。住まいるダイヤルは相談の前に発生の状況を整理しておくことも重要としていますが、記録がそろうのを待たずに連絡して構いません。

家の種類	最初の連絡先	根拠	確かめること
新築を買った・建てた（引き渡しから10年以内）	新築時の住宅事業者（売主・施工者）	住まいるダイヤルの案内、品確法94条・95条	引き渡しの日。欠陥に当たるかは調査の結果しだい
賃貸	貸主か管理会社	民法615条、賃貸住宅標準契約書第9条3項	実際の契約書の内容
分譲マンション	管理会社か管理組合	住まいるダイヤルのFAQ、標準管理規約	自分のマンションの管理規約
それ以外の持ち家（中古で買った・引き渡しから10年を過ぎた）	修理先を自分で選ぶ	住まいるダイヤルの見積もりの案内	複数社の見積もり

賃貸と分譲マンションの方は、自分で修理業者を探す前に連絡先があります。細かい点は、このあとの見出しで順に扱います。

引き渡しから10年以内の新築

新築を買った・建てた場合、引き渡しから10年間、屋根・外壁・開口部の建具など雨水の浸入を防ぐ部分の欠陥について、売主・請負人が責任を負います（住宅の品質確保の促進等に関する法律＝品確法94条・95条、同施行令5条）。数えるのは建った年からではなく、引き渡しからです。住まいるダイヤルも、雨漏りでも、ほかの原因が考えられるときでも、まず新築時の住宅事業者へ相談するよう案内しています。

対象は欠陥なので、シミがあれば対象になるとは限りません。中古の売買はこの仕組みの対象外です。新築時の会社と連絡がつかないときは、住まいるダイヤル（0570-016-100、一部のIP電話は03-3556-5147、10:00〜17:00、土日祝・年末年始を除く）に状況を話してみてください。

それ以外の持ち家

中古で買った家や、引き渡しから10年を過ぎた家は、品確法の10年の仕組みの対象になりません。修理を頼む先は自分で選ぶことになります。

新築の窓口がない持ち家で、修理を頼むと決めたら

依頼先の探し方の一つに、雨漏り修理・屋根修理の加盟店を紹介し、見積もり依頼を取り次ぐサービスがあります。現地調査・見積もり・施工は加盟店が行います。

運営: シェアリングテクノロジー株式会社（名古屋市中村区）。全国を受付の対象と案内しています。地域や加盟店により対応が異なる場合があります（2026年10月31日確認）
申し込むと: 電話やメール、SMSで連絡が来ることがあると利用規約にあります。見積もりに納得してから作業が始まる流れです
そろえるもの: シミの写真、見つけた日、雨の日との関係のメモ、築年数、屋根の形。原因の場所が分からなくても申し込めると公式FAQにあります
注意: 調査・見積もりに費用がかかる場合の条件は公式の注記にあるので、申し込み時に確かめてください。見積もりは複数・内訳で比べ、その場で契約しないこと。賃貸の方は先に管理会社か大家へ（公式FAQも同じ案内です）。分譲マンションの方は、先に管理会社か管理組合へ

内容を確かめて頼むなら: 【雨漏り修理110番】

賃貸では、誰にどう伝える？

賃貸の連絡先は、貸主か管理会社です。修理業者を探す前に、シミを見つけたことを伝えます。

民法615条は、借りている物に修繕が必要なとき、借主は遅滞なく貸主に知らせると定めています（貸主が既に知っているときを除く）。修繕は貸主の義務ですが、借主の責めで修繕が必要になった場合は別です（民法606条）。国土交通省の賃貸住宅標準契約書も、第9条3項で、修繕が必要な箇所を見つけたら貸主に知らせて協議する形にしています。これはひな型なので、実際の契約書を確かめてください。

借主が自分で修繕できるのは、貸主に知らせたのに相当の期間内に修繕されないときや、急迫の事情があるときです（民法607条の2）。知らせる前に自分の判断で業者を呼んでよい、という決まりではありません。

連絡のときは、写真と見つけた日を添えます。水道の点検・修理を頼む前にも、静岡市は賃貸住宅の場合、事前に所有者や管理会社へ連絡するよう案内しています。

早めに知らせることは、退去のときの話にもつながります。国土交通省の原状回復ガイドラインには、畳の変色やフローリングの色落ちの項目で、建物の構造上の欠陥による不具合は借主の責任ではないが、借主が通知を怠った場合は別、という考え方があります。これは退去時の費用の考え方で、天井のシミを取り上げたものではありません。それでも、連絡した日を残しておくと、あとの話がしやすくなります。

分譲マンションで、上の階や共用部分が疑わしいときは？

分譲マンションでは、まず管理会社か管理組合に相談するのが進めやすいです。上の階が原因かどうかは見え方だけでは決められないので、決めつけずに写真と日時を添えて伝えます。

国土交通省の標準管理規約（令和7年改正）では、場所ごとの区分は次のようになっています。標準管理規約はひな型なので、実際の規約を確かめてください。

場所	標準管理規約での区分
屋上・屋根・外壁	共用部分（管理組合が管理）
部屋の天井・床・壁（建物の骨組みの部分を除く）	専有部分
給水管の本管から各住戸のメーターまで（メーターを含む）	共用部分

住まいるダイヤルのFAQも、屋上や外壁のコンクリートは共用部分なので、まず管理組合が主体となって補修を検討すると説明しています。漏水については、東京都水道局も、共同住宅は建物の所有者・管理者・管理会社へ連絡するよう案内しています。

共用部分の修理は、自分の判断で業者を手配するものではありません。標準管理規約の第21条は、区分所有者が共用部分の保存行為をするには理事長の承認が要ると定めています（専有部分の使用に支障があり緊急を要するときなどを除く）。部屋の中の大規模な水漏れなどで、ほかの部屋や共用部分に重大な影響が出るおそれがあるときは、理事長の緊急の立ち入りを認める場面もコメントに書かれています。上の階と話が進まないときも、管理側に状況を伝えておくと動きやすくなります。

修理の見積もりでは何を見る？

見積もりで見るのは、金額の前に、中身が比べられる形になっているかです。住まいるダイヤルは、複数社から取ることと、「一式」には明細を求めることを勧めています。

1社で決めず、複数社の見積もりを並べた
「一式」とだけ書かれた項目の明細をもらった
シミの原因をどう見ているか、説明を受けた
その場で契約せず、持ち帰って読んだ

契約前の見積書を見てもらう、住まいるダイヤルの「リフォーム見積チェックサービス」もあります。ウェブで申し込むと、日程登録のメールが来るまで3営業日程度で、相談員から電話をもらえる日は登録の時点から最短で14日後以降です。急ぎの応急対応には向きません。シミの段階で時間があるなら、使いやすい場面です。

水道の漏水も考え方は同じです。東京都水道局は、修繕や調査を頼むと基本的に出張費などがかかること、契約は工事店と本人の間で結び、金額を含む契約内容に水道局は関与しないことを案内しています。頼む前に、調査だけでも費用がかかるかを聞いておくと、見積もりを比べやすくなります。

照明やコンセントの近くが濡れていたら？

シミが照明やコンセントの近くにあって濡れているなら、器具に触らないことが先です。東京電力パワーグリッドのサービスサイトは、雨漏りなどで配線や照明器具が濡れると電気が回路から漏れ出ることがあり、人が触れると感電するおそれがあると説明しています。

濡れた器具に触らない
濡れた手で電気のものに触らない
煙が出るなどの異常があれば消防へ
照明器具を外したり分解したりしない

器具の交換や配線の点検は電気工事士の仕事です。ブレーカーが落ちた場合の見方は、ブレーカーが落ちたときの確かめ方にまとめています。

シミを見つけても、やらないほうがいいことは？

やらないほうがいいのは、高い所に上がることと、天井を壊して原因を探すことです。住まいるダイヤルは、天井裏・屋根裏の確認は特に危険なので、安全な足場が確保できないときは無理をせず専門家にまかせるよう案内しています。

屋根に上らない。屋根の上のことはブルーシートを自分で張っていいかの記事も読んでください
天井裏に無理に上がらない
天井材をはがさない

「工事をしないと危険」と業者が来たら？

突然来た業者の言葉だけで、点検も契約も進めないのが基本です。国民生活センターは、「工事をしないと危険」などと言って契約させる点検商法の相談が寄せられていると公表しています。屋根工事の点検商法についての注意喚起では、突然訪問してきた業者には安易に点検させないよう呼びかけています。

点検商法全体の相談件数は、2023年度12,550件、2024年度19,249件、2025年度19,696件です（2026年5月31日現在。屋根のほか分電盤や太陽光なども含む）。天井のシミが気になっているときに言われると、つい話を聞きたくなるものです。だからこそ、写真と記録を手元に置いて、自分で選んだ相手に相談する順番を崩さないようにします。

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