不動産情報の「築○年」では、耐震基準は決まらない
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物件情報や登記の写しに並ぶ「築45年」という表示。この数字を見て、うちは新耐震なのか、それとも旧耐震なのか——そう気になった人に向けて、先に答えを置きます。新耐震基準の境目は1981年（昭和56年）6月1日です。ただし、その日と比べるのは「建物が完成した年」ではありません。
比べるのは建築確認を受けた日です。建築確認は着工の前に受ける手続きなので、確認日と完成した年はずれることがあります。ここを取り違えると、同じ建物なのに旧耐震と新耐震のどちらにも見えてしまう。築年数はあくまで手がかりであって、判定そのものではないのです。
そしてもう一つ。新耐震基準にあたるからといって、その建物が安全だと決まるわけではありません。基準は「想定した揺れに対して目標とした状態を検証する仕組み」であって、個々の建物の状態を保証するものではないからです。この記事は、書類のどこを見れば区分がわかるかを整理するところまでを扱います。
この記事でわかること
- 新耐震・旧耐震の境目は「建った年」ではなく「建築確認を受けた日」であること
- 旧耐震／新耐震／2000年基準の3区分を、日付で引ける早見表
- 確認済証・登記・課税明細・管理会社——4つの手がかりで、それぞれ何が分かって何が分からないか
- マンションが竣工年だけでは判定できない理由と、「新耐震＝安全」とは言えない理由
耐震基準の確認は、家の備えを点検する入口にあたります。固定や備蓄まで含めた全体像は地震の備えリスト｜家具の固定と備蓄を1枚で点検する家庭のチェック表にまとめてあるので、この記事を読み終えたあとの行き先として使ってください。
境目は「建った年」ではなく「建築確認を受けた日」で決まる
新耐震基準とは、1981年（昭和56年）6月1日に施行された建築基準法施行令の改正で導入された構造の基準です。建築研究所の講演資料「『新耐震基準』から40年を振り返る」でも、この施行令改正そのものを新耐震基準と呼ぶと説明されています（2026年9月3日確認時点）。
では、個別の建物がどちらに入るかは何で決まるのか。国土交通省のモデル事業として運営される相談窓口のFAQでは、新耐震基準に適合していることの示し方として「確認済証・添付図書により建築確認日が昭和56年6月1日以降であり」という順序が示されています（2026年9月3日確認時点）。基準日と突き合わせる相手は、竣工日ではなく建築確認日だということです。
法令の書きぶりも同じ方向を向いています。宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3第4号は、重要事項説明の対象から外す建物を「昭和五十六年六月一日以降に新築の工事に着手したもの」と書いています。完成した日ではなく、工事に着手した日が基準になっている条文です（国土交通省「マンション耐震化マニュアル」15ページに引用／2026年9月3日確認時点）。
つまりどういうことか。耐震基準の区分は、建物が出来上がったタイミングではなく、設計が審査を通った入口のタイミングで決まっている、と読むのが素直です。建築確認から着工・竣工までは、通常でも数か月から1年単位の期間を要します。この時間差が、築年数だけで見たときのズレの正体です。
覚えておくのは一行だけで足ります。比べる日付は「建築確認日」。竣工年でも、入居した年でもない。
年で引く早見表は、旧耐震・新耐震・2000年基準の3つに分かれる
2000年基準とは、木造住宅について平成12年（2000年）6月以降に適用された、接合部の仕様等の明確化を含む現行規定を指します。国土交通省の「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書のポイントでも、木造住宅を昭和56年5月以前／昭和56年6月以降／平成12年6月以降の3つに区分して分析していると記されています（2026年9月3日確認時点）。
この3区分を、建築確認を受けた日で引けるように並べたのが次の表です。右端の築年数は2026年9月3日時点で数えた場合の目安であり、判定の根拠ではありません。
| 区分 | 建築確認を受けた日 | 内容の要点 | 築年数の目安（2026年9月3日時点） |
|---|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 1981年5月31日まで | 1981年6月1日の施行令改正より前の基準 | おおむね築45年より古い |
| 新耐震基準 | 1981年6月1日〜2000年5月31日 | 施行令改正で導入された基準（木造では必要壁量の強化） | おおむね築26年〜築45年前後 |
| 2000年基準（木造） | 2000年6月1日以降 | 新耐震基準に加え、接合部の仕様等の明確化を含む現行規定 | おおむね築26年前後より新しい |
表を見て気になるのは、境目のすぐそばに当たる家でしょう。1981年や2000年に完成した建物は、確認を受けた日が前年にさかのぼっている可能性があります。逆に、確認だけ先に取って着工が遅れた建物もありえます。境目付近の年に建った家ほど、築年数ではなく書類で確かめる必要が出てくる、と考えてください。
わが家を確かめる手がかりは4つ、分かる範囲がそれぞれ違う
建築確認済証とは、着工前の計画が建築基準法などに適合していることの確認を受けたと示す書類です。ここに記された交付日が、そのまま判定に使えます。ほかの書類は、いずれもこの日付の代わりにはなりきりません。
| 手がかり | 分かること | 分からないこと |
|---|---|---|
| 建築確認済証・検査済証 | 建築確認日そのもの。区分を確定できる | その後の増改築や現在の建物の状態 |
| 登記事項証明書の「新築年月日」 | 建物が新築として登記された日付 | 建築確認日そのものではない |
| 固定資産税の課税明細 | 記載された新築年（目安として使える） | 建築確認日そのものではない |
| 賃貸の場合（管理会社・貸主） | 確認済証が保管されているかどうか | 照会しない限り、手元の情報だけでは確定しない |
登記事項証明書の「新築年月日」と建築確認日の関係について、編集部が調べた範囲では、両者が同じ日付になるという裏づけには到達できませんでした。登記の新築年月日は建築確認日そのものではない——確実に言えるのはここまでです。何日ずれるのかを一般化した数字は本記事では扱いません。固定資産税の課税明細に載る新築年についても同じ扱いとします。
したがって、境目付近の年に建った家では、書類での確認が要ります。確実に区分を決められるのは建築確認済証です。
確認済証が手元にない、という家は珍しくありません。その場合に検討できる材料としては、特定行政庁や指定確認検査機関で扱われる建築計画概要書・台帳記載事項証明があります。何が残っているかは建物ごとに違うため、まずは問い合わせ先を確かめるところからになります。
そして、見つけた確認済証をどこにしまうか。地震のあとに探し回らずに済ませたいなら、原本を持ち出すべき書類なのか、コピーで足りるのかを先に整理しておくのが早道です。線引きは災害時にマイナンバーカードはコピーでいい？防災リュックに入れる書類と、原本が要る物の線引きで整理しています。
マンションは竣工年だけでは判定できない
マンションなどの鉄筋コンクリート造は、建築確認から着工、そして竣工までに要する期間が戸建てより長くなりやすい建物です。前の章で触れた「数か月から1年単位」という時間差が、そのまま年をまたぐ形で効いてきます。
統計の側もこの点を踏まえた作りになっています。国土交通省の「マンション耐震化マニュアル」では、平成25年12月末時点で全国に約601万戸あるマンションストックのうち、旧耐震基準で建設されたものが約106万戸とされています（2026年9月3日確認時点）。この集計は「着工」を基準にしたものです。
601万戸のうち106万戸は、およそ6戸に1戸の計算になります。ただしこれは全国の合計を眺めた数字で、目の前の一棟がどちらかを決める材料ではありません。同じマニュアルは、1971年5月の柱の帯筋の規定強化も要注意の時期として併記しています。
制度の面では、2013年（平成25年）11月25日施行の改正で、昭和56年5月31日以前のいわゆる旧耐震基準により建築されたすべてのマンションに耐震診断の努力義務が課されました（根拠法は「建築物の耐震改修の促進に関する法律」平成7年法律第123号／2026年9月3日確認時点）。緊急輸送路等の避難路沿道にあたる建築物では、義務化される場合もあります。
分譲マンションで確認済証にたどり着く道筋は、管理組合が保管する分譲時の書類です。1981年から1983年ごろに竣工した物件は、竣工年だけを見ると判断が割れやすいため、確認済証ベースで確かめるのが確実といえます。
「新耐震だから安全」とは言えない
新耐震基準とは、想定した規模の地震動に対して目標とした状態を検証する仕組みであって、個々の建物の安全を保証する制度ではありません。ここは、区分がわかったあとに必ず押さえてほしい一線です。
建築研究所の資料では、設計が二段階で組まれていると説明されています。一次設計は「中規模の地震動（震度5強程度）でほとんど損傷しない」ことの検証。二次設計は「大規模の地震動（阪神・淡路大震災クラス、震度6強〜7に達する程度）で倒壊・崩壊しない」ことの検証です（2026年9月3日確認時点）。いずれも「検証を行う」という書き方であって、結果を約束する表現ではありません。
言い換えると、基準はものさしです。ものさしを当てたことと、その建物が今どういう状態かは、別の話になります。
実際の地震での観測もこの理解を裏づけます。熊本地震について、益城町中心部の悉皆調査をもとに国土交通省の委員会が分析した木造建物の倒壊率は、旧耐震基準（昭和56年5月以前）が28.2%（214/759棟）、新耐震基準（昭和56年6月〜平成12年5月）が8.7%（76/877棟）、2000年基準（平成12年6月以降）が2.2%（7/319棟）でした（2026年9月3日確認時点）。鉄筋コンクリート造については、新耐震基準導入以降で倒壊が確認されたものはなかったと報告されています。鉄骨造では新耐震基準導入以降に倒壊した例があり、地盤や擁壁の崩壊、隣接建物の衝突、溶接不良といった個別の要因が挙げられています。
数字が示しているのは、どの区分にも被害を受けた建物と受けなかった建物の両方があった、ということです。区分は傾向を語れても、一棟ごとの結論は出せません。
参考として、住宅性能表示制度の耐震等級では、等級1が建築基準法レベル、等級2がその1.25倍、等級3が1.5倍の地震力に対して倒壊・崩壊しない程度を検証する位置づけです。同じ委員会の資料では、熊本地震で耐震等級3の木造建物の87.5%が無被害だったと整理されています（2026年9月3日確認時点）。
建物そのものの安全性は、書類の日付では判断できません。耐震診断や補強が必要かどうかの判断は、建築士や、お住まいの自治体の耐震相談窓口に委ねてください。国土交通省の資料では、耐震診断・耐震改修全般の相談先として一般財団法人日本建築防災協会と地方公共団体の相談窓口が案内されています（2026年9月3日確認時点）。補助制度の有無や内容は自治体ごとに異なるため、まずは窓口で確認するのが確実です。
この見分け方が当てはまらないケース
建築確認日で引く方法は、次のような建物では素直に使えません。いずれも書類の読み替えが要るので、専門家に見てもらう前提で考えてください。
- 増改築をしていて、建築確認申請が複数回ある建物
- 建て替え・移築などで、登記上の履歴と実際の建物が対応しない場合
- 確認を受けたあと、着工までに期間が空いた建物
- 書類が散逸していて、確認済証も検査済証も見当たらない場合
どれか一つでも当てはまるなら、日付を突き合わせる作業はそこで止めて構いません。判断材料が足りない状態で結論を出すより、専門家の目を入れたほうが早く済みます。
今日できるのは、部屋の中の固定を進めること
耐震診断は専門家の領域ですが、家の中には自分の手で減らせる危険が残っています。家具の転倒対策がそれです。区分がどちらであっても、倒れてくる家具は倒れてきます。
まず背の高い家具から。天井と家具の上面の間につっぱって支えるタイプの器具が、工具を使わずに置ける代表格です。アイリスオーヤマ 家具転倒防止伸縮棒 Mサイズ KTB-40Rは、この用途で商品ページに掲載されているもの（Amazonの商品ページ表示・2026年8月10日確認）。壁や家具にねじ穴を開けずに設置する方式なので、まず一本目として置きやすい選択肢です。
ただし、つっぱり棒だけで完結すると考えないほうがいいでしょう。上を支えても、下側が滑れば家具は前に出てきます。転倒対策は「上を止める」と「下を止める」の組み合わせで考えるのが基本です。
下側や側面をねじで留める用途に使うのが、アイリスオーヤマ 家具転倒防止L字金具 2個セット JTK-L2です（Amazonの商品ページ表示・2026年8月10日確認）。2個セットなので、一つの家具の左右に振り分ける使い方ができます。持ち家で壁に穴を開けられるなら、こちらを軸に据えるほうが素直な組み立てです。
家電や大型家具ごとの効く固定と、手をつける順番については冷蔵庫・テレビ・食器棚の地震対策｜東京消防庁の実験でわかる効く固定と、やる順番で扱っています。賃貸で穴を開けられない場合の考え方は賃貸の家具固定は穴を開けずにできる？東京消防庁が示す「2つ組み合わせ」の根拠のほうが近いはずです。
もう一つ、食器棚のガラス扉。倒れなくても、揺れで中の食器が動けば扉のガラスが割れることがあります。割れたガラスは床に広がり、避難のじゃまになります。ここに貼るのがニトムズ ガラス飛散防止シート 食器棚用 M6130です（Amazonの商品ページ表示・2026年8月10日確認）。食器棚用として案内されている品で、扉のガラス面が対象になります。
部屋ごとに優先順位をつけたいときは、寝ている間は逃げられないという前提で寝室から手をつけるのが定石です。枕元の置きかたは寝室の地震対策｜枕元に置くものと、置いてはいけないものの分け方にまとめました。
よくある質問
Q. 築年数だけで判断してはいけませんか。
A. 目安としては使えますが、確定はしません。2026年9月3日時点で数えると、築45年前後が1981年の境目に、築26年前後が2000年の境目に近い位置にあたります。境目から離れた年の建物なら築年数でおおむね当たりますが、近い年の建物では建築確認済証で確かめる必要が出てきます。
Q. 2025年に建築基準法が変わったと聞きました。耐震基準の境目も変わったのですか。
A. 直近の改正は2025年4月施行で、柱は省エネ基準適合の義務化、いわゆる4号特例の縮小、簡易な構造計算の対象拡大（高さ13m以下から16m以下、階数3以下）の3点です。1981年6月1日・2000年6月1日という区分の境目そのものを変える内容ではありません。ただしこの点について編集部は、改正の解説資料の記載から確認したにとどまり、改正後の条文と旧耐震・新耐震の定義条文を突き合わせた一次確認までは行えていません（2026年9月3日確認時点）。
Q. 建築確認済証も検査済証も見つかりません。
A. 特定行政庁や指定確認検査機関で扱われる建築計画概要書・台帳記載事項証明が材料になる場合があります。分譲マンションなら管理組合、賃貸なら管理会社や貸主への照会が先です。それでも分からないときは、日付の突き合わせにこだわらず、建築士や自治体の耐震相談窓口に相談してください。
まとめ｜今日やることは「1981年6月1日と比べる相手を間違えない」
持ち帰ってほしいのは一つだけです。比べるのは竣工年ではなく、建築確認を受けた日。この一点さえ外さなければ、旧耐震・新耐震・2000年基準の区分は表で引けます。そして区分がわかっても、その建物が安全かどうかは別の問いとして残ります。判断は建築士や自治体の耐震相談窓口に任せてください。
- 建築確認済証・検査済証を探す。見つかれば交付日で区分が確定します
- 見つからなければ、登記や課税明細の新築年を目安として押さえ、境目に近ければ管理会社・管理組合・行政の窓口へ照会先を確認します
- 書類探しと並行して、今日は背の高い家具を一つ固定する。区分が何であれ、倒れてくる家具は同じように倒れてきます
家全体の点検表は地震の備えリスト｜家具の固定と備蓄を1枚で点検する家庭のチェック表にあります。
参考・出典
- 国立研究開発法人建築研究所「『新耐震基準』から40年を振り返る」（令和3年度講演会資料）https://www.kenken.go.jp/japanese/research/lecture/r03/pdf/S07_Koyama.pdf（2026年9月3日確認）
- みんな安心住まいサポートセンター（国土交通省モデル事業）FAQ「＜新耐震基準＞を満たす住宅とはどういう意味か」https://renkei-sb.mlit.go.jp/（2026年9月3日確認）
- 国土交通省「マンション耐震化マニュアル」（平成26年7月再改訂）https://www.mlit.go.jp/common/001086801.pdf（2026年9月3日確認）
- 国土交通省住宅局「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会 報告書のポイント」https://www.mlit.go.jp/common/001155087.pdf（2026年9月3日確認）
- 国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html（2026年9月3日確認）
- 2025年4月施行の改正建築基準法・建築物省エネ法に関する解説（2026年9月3日確認／一次条文との突き合わせは未実施）
